Оффисын Салбарын Тойм: “Аюулгүй рүү хуйлрах” үзэгдэл өрнөж байна

(Эх нийтлэл: https://www.brookfield.com/insights/office-update-flight-quality-underway )

Судалгааны дүгнэлт нийтлэл (White Paper)

2022 оны 3-р сарын 28-ны өдөр

Өмнөх үг

Цар тахал эхэлснээс бүтэн хоёр жил өнгөрсөн ч оффисын зах зээлийн ирээдүйн талаарх мэтгэлцээн идэвхтэй өрнөсөн хэвээр байна.

2020 оны 8-р сард бид уг сэдвээрх өөрсдийн өнцгийг илэрхийлж байсан нь: “хүн ам төвлөрлийн төв цэгүүдэд байршилтай, сайн чанарын, ‘амьдар, ажилла, хөгжилд’ гэх консепц бүхий орчин бүрдүүлсэн оффисууд нь байршил муутай эсвэл их засвар хийх шаардлагатай үл хөдлөхүүдтэй харьцуулахад  илүү давуу талтай.[1] Өөрөөр хэлбэл хамгийн өндөр чанартай оффисын барилгуудын хувьд эрэлт тогтвортой өссөн хэвээр байх төлөвтэй.”  гэж таамаглаж байсан нь биеллээ олсон.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн шинжээч байгууллага болох Грийн Стрийт-ийн зүгээс уян хатан ажиллах горимоос үүдэлтэйгээр оффисын талбайн эрэлт ойролцоогоор 15%-иар буурна гэсэн таамаглалаа өнөөдөр зарлалаа.[2] Гэвч энэхүү урьдчилсан таамаглалын хүрээнд “аюулгүй рүү хуйлрах” зах зээлийн хандлага илэрхий харагдана: эрэлтийн сөрөг ханддаг нь хуучин болон тогтмол арчлалт хийгдээгүй барилгуудын хувьд илүү байгаа бол эрэлтийн өсөлттэй, эерэг хандлага нь сайн чанарын барилгууд руу илүү хазайлттай байна.

Сайн чанарын оффисын барилга гэдэг нь шинээр ашиглалтад орсон эсвэл их засвар хийгдсэн байж болох бөгөөд их хоттой зэргэлдээ төвлөрлийн бүсэд, зам харилцааны таатай цэг дээр байршилтайгаас гадна орчин үеийн ая тухтай төлөвлөлттэй төслүүдийг хэлнэ. Жишээ нь: Кушман & Вэйкфиилд байгууллагын судалгаанаас харахад цар тахал эхэлснээс хойших оффисын түрээсийн нийт гүйлгээний 84% нь Манхэттан дүүргийн бизнесийн төв бүсэд байрлах “А зэрэглэлийн” буюу “таны нэр төрийн илэрхийлэл” гэж нэрлэгдэх барилгуудын дунд явагджээ.[3]

Түрээсийн нийт гүйлгээний 84% нь Манхэттан дүүргийн бизнесийн төв бүсэд байрлах “А зэрэглэлийн” буюу “таны нэр төрийн илэрхийлэл” гэж нэрлэгдэх барилгуудын дунд явагджээ.

Зах зээл дээрх сайн чанарын болон чанар муутай барилгуудын түрээсийн үнийн дүнгийн хоорондох бодит зөрүү түүхэнд байгаагүйгээр тэлж байна. 2022 оны 2-р сарын байдлаар АНУ-ын зах зээл дээрх түрээсийн төлбөр хамгийн өндөртэй топ 10% барилгын түрээсийн үнэ нь зах зээл дээрх бусад барилгуудын түрээсийн үнээс 51%-иар өндөр байсныг ВиТиЭс компанийн мэдээллээс харах боломжтой.[4] Брүүкфийлдийн олон улсад хийсэн судалгааны үр дүнгээс ч мөн дээрхтэй ижил хандлага илэрсэн нь Нью-Иорк, Сидней, Лондон, Сөүл, Дубай, Шанхай, Берлин, болон Энэтхэгийн технологийн хаб хот Бангалорт ч ижил байлаа.

САЙНУУД: Том хотууд дахь сайн чанарын барилгууд

Бидний дүгнэж байгаагаар ажил олгогчдын хувьд дэлхийн хэмжээний шилдэг хийгээд өөр хоорондоо ялгаатай ур чадвар бүхий ажилтнуудыг олж болох хамгийн оновчтой газар зүйн бүс нь даяарчлагдсан том хотууд хэвээрээ л байна.

Хөдөлмөрийн зах зээлийн эрэлт ихтэй энэ цаг үед томоохон хотуудад л ажил олгогчдын эрж буй ажилтнууд байгаа.

Технологийн компаниуд бүгд л дэлхийн хэмжээний том хотууд болох Нью-Иорк, Шанхай, Лондон, Берлин зэрэг хотуудад төв оффисоо байршуулан талбай түрээслэх болсон нь тэдэнд хэрэгцээтэй чадварлаг ажилтнууд тэр хотуудад л байгаатай холбоотой.

Фэйсбүүк платформын толгой компани болох Мета гэхэд л 2020 оны сүүлээр дэлхий даяар 58,000 ажилтантай байсан бол 2021 оны сүүл гэхэд 72,000 ажилтантай болж жилийн дотор 23% өсөлт харуулсан. Ингэхдээ тэд 2020 онд буюу цар тахлын оргил үеэр Манхэттан дүүрэгт байршилтай 730,000 фүүт квадрат (67,819 м.кв) талбайг шинээр түрээслэн эзэмших гэрээ байгуулсан нь Нью-Иорк хот дах тус онд хийгдсэн оффисын секторын хамгийн том хэлцэл байсан юм. Одоогоор, тус компанийн үйл ажиллагаа тун амжилттай байгаад зогсохгүй энэ оны төгсгөл гэхэд ажилтнуудын ихэнх нь оффистоо эргэн ирж ажиллахаар хүлээгдэж байгаа.

Өсөлттэй яваа компаниуд ажиллах хүчээ эрчтэй нэмэгдүүлж, өрсөлдөхүйц цалин урамшуулал олгодог учраас менежментийн багийн зүгээс тэдгээрийг хамгийн үр ашигтай хамтран ажиллуулахын тулд нэг ажлын байран дээр хамтад нь байлгахыг илүүд үздэг.

Тэрхүү хамгийн үр ашигтай ажиллах нэг ажлын байр гэдэгт харин орчин үеийн ая тухтай төлөвлөлт бүхий, байгалийн гэрэл сайн тусдаг, цонхны харууц сайтай, агаарын чанарын үзүүлэлт өндөртэй, байгаль орчинд ээлтэй төлөвлөлттэй, хамтын ажиллагааг дээд зэргээр дэмжсэн нийтийн хэсгүүд ихтэй оффисууд ихэвчлэн сонгогдох болсон.

Фүүт.кв нь (1 м.кв нь 10.76 фүүт.кв) $100-с илүү үнэлгээтэй түрээсийн гүйлгээ, 2016–2021

Эх сурвалж: CBRE компанийн судалгаа. 2021 оны 12-р сарын 20-ны өдрийн мэдээллээр.

Мөн түүнчлэн 2022 оны эхэнд хийсэн CBRE компанийн судалгаагаар Манхэттан дүүргийн бизнесийн төв бүс дэх шинээр ашиглалтад орсон болон их засвар хийсэн, нэмэлт төлөвлөлт ихтэй, ухаалаг системтэй, нийтийн тээврийн сүлжээнд ойрхон оффисын барилгуудын дүүргэлтийн хувь цар тахлын өмнөх үеийн түвшиндээ хүртэл эргэн сэргэсэн тухай мэдээллэсэн. 2021 онд гэхэд фүүт.кв нь $100-с дээш үнэлгээтэй 105ш түрээсийн гэрээ байгуулагджээ (График №1-ээс харна уу).[6]

Хэдийгээр энэ үеэр түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөх, төлбөргүй заслын хугацаа олгох гэх мэт хөнгөлөлтийн хэлбэрүүд санал болгох тохиолдол ихэсч байсан ч $100+ үнэтэйгээр хийгдсэн түрээсийн хэлцлийн тоо нь 2020 оноос 114%-иар, сүүлийн 5 жилийн дунджаас 18%-иар илүү байлаа. Брүүкфийлдийн дотоод мэдээллээр ч тэр фүүт.кв-ын үнэлгээ $200 давсан түрээсийн хэлэлцээр Манхэттан дүүрэгт цөөнгүй  тоотой хийгдсэнийг мэдэх юм.

Гол төлөв өндөр өсөлттэй яваа технологийн компаниуд “нэр төрийн илэрхийлэл” болохуйц оффисын талбайг ихээр сонирхож байгааг томоохон хотуудын жишээнээс харж болно.

Гүүгл компани 2021 онд өөрсдийн түрээсэлж байсан Манхэттан дүүргийн баруун хэсэгт байршилтай Ст.Жоны Терминал гэх саяхан их засвар хийгдсэн оффисын зориулалттай барилгыг $2.1 тэрбум худалдан авах болсноо зарласан. Тус компани нь бусад хотуудад ч мөн адил оффисуудаа өргөжүүлсээр байгаа.

2022 оны 1-р сард л гэхэд Лондон дахь оффисоо өргөжүүлэн Централ Сэйнт Жайлс цогцолбор төслийг 730 сая фунтээр үнэлэн худалдан авах болсноо зарласан. Гүүгл энэхүү барилгуудыг бүхэлд нь шинэчлэн засварлаж, оффист ажиллах ажилтнуудынхаа хамтын ажиллагааг дэмжсэн төлөвлөлтүүдийг түлхүү оруулж мөн тэдний эрүүл мэндэд илүү анхаарсан байдлаар дахин төлөвлөх бодолтой байгаагаа илэрхийлсэн.[8] Их Британи дах энэхүү төслийг худалдан авснаараа Гүүгл тус хот дах салбар оффисынхоо багтаамжийг 50%-иар нэмэгдүүлж чадах юм. Одоогоор 6,400 ажилтантай тус оффис тун удалгүй 10,000 ажилтан байрлуулах хэмжээний багтаамжтай болно.

Зөвхөн технологийн компаниуд л төв цэгт байршилтай оффист өндөр үнэтэй түрээсийн талбайг эзэмшээд байгаа хэрэг биш. Сан Франциско хотод гэхэд Ситигрупп гэх санхүүгийн байгууллага нь олон жил байршсан хотын төвийн оффисоосоо нүүж 1-Маркет Срийт гэх хаягтай илүү үнэтэй барилгыг сонгожээ.[9] Чабб даатгалын компани нь Нью-Иорк хотод Таймс Скүэр талбайд ойрхон байсан толгой оффисоо нүүлгэж мөн л саяхан их засвар хийж “нэр төрийн илэрхийлэл” зэрэглэлд орсон 550-Мадисоны Өргөн Чөлөө хаягт байршилтай барилгын томоохон хэсгийг буюу 240,000 фүүт.кв (22,296 м.кв) талбайг түрээслэхээр болсон байна.[10] Мөн тус хотноо байрлах Морган Станли банк нь 400,000 фүүт.кв (37,161 м.кв) талбайг 15 жилийн хугацаатай түрээслэх гэрээ байгуулсан ба 55-Зүүн 52-р Гудамж хаягт байрших Парк Авиниу Плаза барилгад мөн нэмэлт талбай түрээслэх гэрээг баталжээ.[11] Эцэст нь Адидас компани Лос Анжелес хотын төвд байрлалтай шинэчлэн хөгжүүлсэн төсөл болох Брүүкфийлд-ийн өмчийн Калифорниа Маркет Центр барилгад 107,000 фүүт.кв (9,940 м.кв) талбайг түрээсэлж эхэлжээ.[12]

СААРУУД: Чанар муутай барилгууд

“Огцом хоцрогдол, элэгдлийн оргил үед тавтай морил” гэж үл хөдлөхөд суурилсан хөрөнгө оруулалтын хаалттай зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг Пи И Ар И (PERE) компани 2021 оны 12-р сард нийтэлж байжээ. Тэдний хэлснээр “Харилцагч түрээслэгч нарын шаардлага өндөрсөж, байгаль орчин нийгэмд ээлтэй байх шалгууруудыг тавих болсноор олон олон үл хөдлөх хөрөнгүүд стандарт хангаагүй шалтгаанаар хоцрогдож байна” гэлээ.[13]

Ихэнх оффисын барилгуудын хувьд мэргэжилтнүүдийн 5-10 жилийн өмнө таамаглан төсөвлөж байснаас илүү давсан хэмжээний хөрөнгө оруулалт шаардагдах болсон. Харин нөгөө талдаа стандарт хангалгүй хоцрогдох эрсдэл өндөртэй барилгуудын тоо нэмэгдэж байгаа тул хөрөнгө оруулалтын таатай хувилбар болохуйц сонголтын тоо цөөрч байна. Зарим В, C зэрэглэлийн барилгуудын хувьд лифтийг нь орчин үеийнхээр солих, гадна фасадыг шинэчлэх гэх мэтээр их засваруудыг хийх нь боломжтой хэрэг ч тухайн зардалтайгаа харьцуулахад хангалттай түвшний өгөөж бүрдүүлэхүйц хөрөнгө оруулалт биш болоод байгаа.

Тэдгээр стандарт хангахаа больсон оффисын зориулалттай барилгуудыг харин орон сууцны, зочид буудлын, аж үйлдвэрлэлийн эсвэл лабораторийн зориулалттай хөрөнгө болгон хувиргаснаар үргэлжлүүлэн ашиглаж болох юм. Хувиргаагүй зарим нь харин үхмэл хөрөнгө хэлбэрт шилжээд оффисын зориулалттай хэвээрээ хэр нь арайхийж 65% орчим дүүргэлттэйгээр ажиллах болов уу.

Дүгнэлт

Энэ салбарыг сууриар нь харвал цар тахлаас үүдэлтэй эдийн засгийн саармагжилтын үеийг оффисын барилгын түрээсийн зах зээл маш өндөр дүүргэлттэйгээр даван тууллаа. Бараг тахлын өмнө ч байгаагүй хэмжээний өндөр дүүргэлттэй байсан. АНУ-д гэхэд дэлхийн эдийн засгийн хямралаас хойш тасралтгүй 10 гаруй жилийн турш түрээсийн хэлэлцээрийн цэвэр хувь (шинээр байгуулсан гэрээний тоо – дууссан гэрээний тоо) эерэг түвшинд үргэлжилж байна. Томоохон түрээслэгч байгууллагуудын дийлэнх нь дампуурал зарлалгүй цар тахлыг амжилттай давж гарсан тул урт хугацааны оффисын түрээсийн гэрээгээ үргэлжлүүлэх нь хэвээр, түрээсийн төлбөрөө үргэлжлүүлэн төлөх нь ч хэвээр.

Барилга бүхэлдээ түрээслэгдэнэ гэдэг нь бодитоор бүхэлдээ идэвхтэй ашиглагдаж байгаа гэсэн үг биш бөгөөд ирээдүйд зарим компаниуд түрээсийн талбайгаа жижгэрүүлэх шийдвэрийг ч гаргаж магадгүй. Гэсэн ч, өнгөрсөн жилүүдэд шинээр ашиглалтад оруулсан оффисын төслүүдийн тоо хамгийн өндөр байгаа тул шинэ төсөл эхлүүлэх ажил ойрын жилүүдэд зогсонги болно. Нийлүүлэлт шинээр нэмэгдэхгүй учраас одоо байгаа барилгуудаас сайн чанартай төслүүдийн хувьд эрэлт өндөр байна.

Оффисын салбар сэргэнэ, гэхдээ бидний таамаглалаар уг сэргэлт нь зөвхөн чанар сайтай, аюулгүй хөрөнгө болох төслүүд рүү л илүү хазайх байх. Түрээслэгч байгууллагуудын хувьд ч чанар сайтай барилгуудыг сонгох бол мэргэжлийн хөрөнгө оруулагчид, тэтгэврийн сангууд, бусад хөрөнгө оруулалтын сангууд ч өөрсдийн активаа чанар сайтай, аюулгүй хөрөнгөд байршуулахыг илүүд үзэх болно.

Хавсралт

Нөхцөл байдал: Манхэттан

Цар тахлаас үүдэлтэй зах зээлийн сөрөг төсөөллийг үл харгалзан хөрөнгийн зах зээлийн үл хөдлөхийн зах зээлд нөлөөлөх хүчтэй нөлөөллийг бодитоор тодотгон харуулсан хоёр ч томоохон хэлэлцээр Нью-Иорк хотод хийгдлээ.

Тэдгээрийн эхний хэлцэл нь Эс Эл Грийн Корпорац нь өөрийн эзэмшдэг 1-Мадисоны Өргөн Чөлөө төслийн дахин хөгжүүлэлтийн төслийнхөө 25%-ийг нэгэн мэргэжлийн хөрөнгө оруулагчид $259.3 саяын үнэлгээтэйгээр худалдах болсноо зарласан явдал байлаа.[14] Эс Эл Грийн корпорацын дурдсанаар “Эрүүл энх байдал”-ыг эрхэмлэсэн нь буюу агаар сэлгэлт сайтай, байгалийн гэрлийг маш сайн нэвтрүүлэх том цонхнууд болон гадна тохижилт зэрэг нь энэхүү барилгын гол чимэг болсон гэж үздэг.

Хоёр дахь хэлэлцээр нь "1-Манхэттан Вэст" (Манхаттан дүүргийн зүрхэнд байрших оффис, зочид буудал, орон сууцаар хосолсон) барилгын төслийн 49%-ийг худалдсан хэлэлцээр байлаа. [15]2019 онд ашиглалтад орсон, 94%-ийн дүүргэлттэй, 67 давхар, 2.1 сая фүүт.кв (195,096 м.кв) талбай бүхий оффисын цамхгийн 49%-ийг нэр бүхий талууд Брүүкфийлд группийн хамтаар $2.85 тэрбумаар үнэлэн худалдав. Худалдах үнээс гадна эрсдэлээс ангид, бэлэн мөнгө тогтмол бий болгодог 1-Манхэттан Вэст шиг хөрөнгүүд нь хүүгийн түвшин багатай цаг үед давуу тал ихтэй байдгийг мэдэх нь зүйтэй.

Нью Иорк хотын оффисын бараг 90% нь 20-иос дээш жилийн насжилттай болсон байгаа энэ үед дээрхтэй адил сайн чанарын хөрөнгө нь түрээсийн эрэлт талаасаа ч хөрөнгө оруулалтын зориулалттай борлуулалт талаасаа ч сайн бүтээгдэхүүнүүд болохыг онцлох хэрэгтэй.

Хавсралт

Нөхцөл байдал: Сидней

Сидней хотын хөрөнгийн зах зээл тэр чигтээ сайн чанарын хөрөнгүүдийг эрж хайж байгаа нь “сайн чанарын барилгуудад хийгдсэн урт хугацааны түрээсийн гэрээнүүд, хөрөнгө оруулалтын шийдвэрт хүрээлэн буй орчин, нийгэм, засаглалын  нөлөө нэмэгдэж байгаа зэргээр илэрч харагдаж байна” гэж Австралийн Санхүүгийн Тойм (Australian Financial Review)-д 2022 оны 1-р сард нийтэлжээ.[16]

Сайн чанарын хөрөнгө рүү хуйлрах энэ жишгийн дагуу 2021 онд Сиднейд нэгэн томоохон хэлэлцээр хийгдсэн нь 200-Жорж Стрийт төсөлтэй холбоотой байлаа. 7-р сард хийгдсэн энэхүү хэлэлцээрийн хүрээнд Мирвак болон Эм Энд Жи Рийл Стэйт нар хамтран тухайн төслийн 50%-ийг $575 саяар үнэлэн худалдан авч байгаа ба ингэхдээ тус үл хөдлөх хөрөнгийн цаашдын түрээсийн өгөөжийн түвшин 4.3% (cap rate) байхаар тооцжээ.

Шилдэг оффисын барилгууд хэрхэн өндөр хэмжээний хөрөнгө оруулалт татаж байгааг харуулсан бас нэгэн жишээ бол Дарлинг Куартэр oффисын цогцолбор юм.

Уг цогцолборын хамтран өмчлөгчдийн нэг болох Абу Дабугийн Хөрөнгө Оруулалтын Захиргааны Газар нь өөрийн эзэмшил болох уг төслийн 50%-ийг худалдахаар зарласан ба уг барилгад Австралийн Төв Банк байрших 12 жилийн хугацаатай түрээсийн гэрээ байгуулсан байгаа. 2022 оны 1-р сард Австралийн Санхүүгийн Тойм-д нийтэлсэн мэдээллээр дээрх 50%-ийн эзэмшлийг Аллианз Рийл Эстэйт болон Солонгосын Үндэсний Тэтгэврийн Сан нарын хамтарсан компани худалдан авчээ. [17]Энэхүү худалдан авалтаа тэд $633 саяар үнэлсэн ба уг тооцоололд тус үл хөдлөх хөрөнгийн цаашдын түрээсийн өгөөжийн түвшин 4% хүрэхгүй (cap rate) байхаар тооцсон нь Австралийн оффисын зах зээлд урд өмнө байгаагүй бага түвшин аж. 

Хавсралт

Нөхцөл байдал: Лондон

Лондонгийн зах зээлийн нөхцөл байдал нь оффисын салбарт чанар чухалчилдгийн нэг тод жишээ байлаа. Лондонгийн төв бүсэд байршилтай өндөр зэрэглэлийн оффисын түрээсийн үнийн өсөлт болон зах зээлийн дүүргэлтийн түвшний хамаарал өмнөхөөсөө урвуу чиглэлд хөдөлж байсан нь 2021 оны 9-р сард хийсэн Грийн Стрийт-ийн судалгаанаас харагдаж байна (График 2).[18]  Өөрөөр хэлбэл,  цар тахлын үед оффисын дүүргэлт буурсан үзүүлэлттэй байхад өндөр зэрэглэлийн оффисуудын түрээсийн үнэ өссөн байна.

Грийн стрийт-ийн мэдээллэснээр энэхүү өмнөхөөсөө эсрэг чиглэлийн хамаарлыг харуулах нэг үзүүлэлт нь сул талбайн харьцаа үзүүлэлт ( (худалдах+түрээслүүлэх+дамжуулан түрээслүүлэх талбай )/ нийт талбай ) бөгөөд Лондон хотын Төв бүсийн оффисуудын дундаж 11% орчимд байдаг бол өндөр зэрэглэлийн барилгуудын уг үзүүлэлт 5-9% хооронд байдаг байна.

Лондонд шинээр ашиглалтад орсон эсвэл гарц хотуудад байршилтай ч их засвар хийсэн оффистой байх нь хөдөлмөрийн зах зээлээс шилдэг ур чадвартай ажилтнуудыг татах өрсөлдөөнд давуу тал болдог.

Үүний нэг жишээ нь Ситигрупп бөгөөд 2022 оны эхэнд тэд Лондон дахь салбар оффисоо өргөжүүлэн тус компанийн Европ, Ойрхи Дорнод, Африк тивүүд дэх үйл ажиллагааг хариуцсан бүсийн төв оффис болгохоо зарласан юм.[19] Тус компани нь 2019 онд ердөө 1 тэрбум гаруй фунтээр Лондон хотын Канар Варф дүүрэгт байрлах 42 давхар оффисын цамхаг болох 25- Канад Талбай-г худалдаж авсан бөгөөд тухайн барилгыг шинэчлэн засварлаж ашиглах юм. Ингэхдээ ажилтнууддаа зориулан хамтын ажиллагааг дэмжсэн орон зайг ихээр төлөвлөж, эрчим хүчний хэмнэлтэд илүү их анхаарал хандуулах бөгөөд ажилтнуудынхаа эрүүл, чийрэг байдлыг хангахад зориулсан хэсгүүдийг багтаах аж. 3 жилийн хугацаатай хийгдэх энэхүү их засвар, төлөвлөлтийн ажил нь 100 сая фунтээс илүү зардалтай байхаар тооцоо гарчээ.

График 2: Лондонгийн оффисын түрээсийн үнэ болон түрээсийн дүүргэлтийн хувийн хамаарал “өмнөхөөсөө эсрэг” чиглэлд байна

Өмнөх улирлаас хойших өндөр зэрэглэлийн оффисын түрээсийн үнийн өсөлт болон зах зээлийн дундаж дүүргэлтийн хувийн өөрчлөлт

Эх сурвалж: Грийн Стрийт

Хавсралт

Нөхцөл байдал: Сөүл

Ерөнхийдөө Сөүл хотод А зэрэглэлийн оффисын сул талбайн хэмжээ буурсаар байна. Коллаярс-ын 2022 оны 1-р сарын тайланд дурдсанаар 2010 оноос хойш түрээслэгч нарт илүү ашигтай байсан Сөүл хотын оффисын зах зээл өмчийн эздэд илүү ашигтай зах зээл болон өөрчлөгджээ.[20]

Технологийн компаниуд тур дундаа оператор дуудлагын төвүүд, био эм зүйн төвүүдийн үйл ажиллагаа өргөжиж байгаагаас үүдэлтэйгээр Сөүл хот дах оффисын эрэлт эрчимтэй өсөж байна (График 3).

Технологийн салбарын түрээслэгчид өргөжин тэлж боломжтой бүх дээд зэрэглэлийн оффисын талбайг онилж байна. Ганнам бизнесийн дүүрэгт түрээсийн оффисын олдоц ховордож байгаатай холбоотойгоор технологийн салбарын түрээслэгчид төв бизнесийн дүүрэг болон Еуидогийн бизнесийн дүүрэг рүү хөдөлцгөөж байна.

Өнгөрсөн жилийн туршид хийгдсэн Сөүлийн Олон Улсын Санхүүгийн Төв (IFC Seoul) дэх оффисын барилгуудын түрээсийн хэлцлүүд эдгээр чиг хандлагыг илэрхий харуулж байгаагийн жишээ нь Брүүкфийлд болон түүний түншүүдийн эзэмшдэг Йоуидо бизнесийн дүүрэг дэх холимог зориулалттай цогцолборын дүүргэлтийн хувь 99% -иас дээш байна.

График 3: А зэрэглэлийн оффисын сул талбайн тоо Сөүл хотод буурч байна.

А зэрэглэлийн оффисын сул орон тоо

Эх сурвалж: Коллаярс

Нөхцөл байдал: Бангалор

Энэтхэг  улсын  оффисын секторын эрэлтийг технологийн компаниуд тодорхойлж байна. Энэтхэгт үйл ажиллагаа явуулдаг үндэстэн дамнасан технологийн компаниуд ажиллах хүчээ нэмэгдүүлсээр байгаа нь  оффисын талбайн эрэлт цаашдаа ч өсөх таамаглалыг үүсгэж байна.

Бангалор, зарим тохиолдолд Бенгалур гэж нэрлэгдэх, хот нь Энэтхэгийн өмнөд хэсгийн Карнатака мужийн нийслэл юм. Энэхүү хот нь тус улсын өндөр дэвшилтэт технологийн салбарын төв болоод байгаа. Брүүкфийлд-д ирж байгаа үнийн санал хүссэн харилцагчдын хувьд ч уг салбарт үйл ажиллагаа явуулдаг компаниуд хандах нь элбэг байгаа бөгөөд нийтдээ ирэх 2 жилийн хугацаанд 5сая фүүт.кв (464,515м.кв) талбайг шинээр түрээслэх сонирхолтой байгаагаа илэрхийлсэн.

Нийт оффисын дүүргэлтийн хувь Бангалор хотын хэмжээнд буурсан үзүүлэлттэй байгаа. “Гэсэн хэдий ч өндөр зэрэглэлийн барилгуудын хувьд түрээслэгчдийн дунд эрэлтээ алдаагүй ба бараг л хоосон талбай байхгүй гэж хэлж болно” гэж үл хөдлөхийн салбарын зөвлөх үйл ажиллагаа явуулдаг Савийлс компанийн 2022 оны 1-р сард гаргасан тайланд дурджээ.[21]

Энэхүү тайланд дурдагдсан хандлага нь тус улсын бусад хотуудад ч гэсэн ажиглагдаж байгааг Брүүкфийлдийн удирддаг төслүүдээс ч харж болохоор байгаа. Манай удирддаг оффисын төслүүдийн хувьд ч томоохон чухал харилцагчид уг салбарыг эзэлж байгаа. Жишээ нь: 423,000 фүүт.кв (39,297 м.кв) талбайг Мастеркард компанид, 377,000 фүүт.кв (35,024 м.кв) талбайг Самсунг компанид тус тус түрээслүүлэх гэрээ байгуулсан нь сайн чанарын, А зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд эрэлт эрчимтэй байгааг харуулна.

Хавсралт

Нөхцөл байдал: Дубай

“Ай Си Ди Брүүкфийлд Плэйс” гэх Брүүкфийлд болон түүний түншийн хамтын өмчлөлийн төсөл нь 2 жил орчмын өмнө ашиглалтад орсон ба одоогоор супер-эрэлттэй барилга болоод байна.

Си Би Ар И (CBRE) байгууллагын цуглуулсан мэдээллээс харахад Дубайн Олон улсын Санхүүгийн Төв (DIFC)-д 2021 онд шинээр хийгдсэн дээд зэрэглэлийн оффисын түрээсийн нийт гүйлгээний 48% нь дээр дурдсан Ай Си Ди Брүүкфийлд Плэйс барилгын түрээс байсан байна.[22] Уг барилгаас түрээсийн талбай эзэмшдэг байгууллагуудыг нэг жишээ нь өндөр зэрэглэлийн зах зээлийн групп компани Швейцарь улсын Рийшмонт (Richemont) юм.

Си Би Ар И-ийн мэдээллээр Дубай хотын дундаж түрээсийн үнэ 2021 онд буурсан үзүүлэлттэй байгаа. Бизнесийн төв дүүрэгт байршилтай А зэрэглэлийн оффисын дундаж үнэ өмнөх онтой харьцуулахад 0.1%-иар буурсан бол B зэрэглэлийн оффисын үнэ4.4%-иар, С зэрэглэлийн үнэ 6.8%-иар тус тус буурсан байна.

Харин Ай Си Ди Брүүкфийлд Плэйс-ийн түрээсийн үнэлгээ дээрх зах зээлийн урсгалыг дагаагүй буюу эсрэгээрээ 5%-иар өссөн байна. Нэмж дурдахад Дубай хотын А зэрэглэлийн оффисын фүүт.кв-ын түрээсийн үнэ  $38.66 (AED 142) байгаа бол өндөр зэрэглэлийн оффисын түрээсийн үнэ $52.27 (AED 192) байна.

Гэтэл Ай Си Ди Брүүкфийлд Плэйс-ийн түрээсийн үнэлгээ фүүт.кв тутамд $69.42 (AED 255) байгаа. Өөрөөр хэлбэл уг төслийн түрээсийн үнэ дундаж А зэрэглэлийн оффисоос 80%-иар, харин төвд байршилтай өндөр зэрэглэлийн бусад оффисуудаас 33%-иар өндөр байгаа юм.

Тэмдэглэл ба нэмэлт тайлбар: