Ази, Номхон Далайн орнуудын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: 2024 оны эхний хагас жилийн тойм

АНУ-ЫН ЭДИЙН ЗАСАГ ЗӨӨЛӨН ГАЗАРДАЖ, ХЯТАДЫН ӨСӨЛТ ХУУЧИН ТҮВШИНДЭЭ ЭРГЭН ОЧНО

Инфляц буурч, хөдөлмөрийн зах зээлийн нөхцөл байдал аажим аажмаар муудсаар 2024 онд АНУ-ын эдийн засаг хямралын шатад хараахан орчихолгүй, зөөлөн газардаж унах төлөвтэй байна. Ази, Номхон далайн орнуудын ДНБ-ий өсөлт өнгөрсөн 2023 онд 4.3% байсан бол 2024 онд 3.5% болж буурах төлөвтэй. Хятадын эдийн засаг хэвийн болж байгаа ч ирэх саруудад эдийн засгийн өсөлтийг дэмжих нэмэлт арга хэмжээг авч эхлэх болно

• АНУ-д хямрал үүсэх эрсдэлтэй байна гэх айдас замхарч, харин эсрэгээрээ тус улсын эдийн засгийн хүчтэй байдал нь Азийн орнуудын тэр дундаа цахилгаан хэрэгсэл үйлдвэрлэгч улсуудын экспортод дэм болж, эерэг нөлөө үзүүллээ. Ийнхүү экспортын эрэлт нэмэгдэхэд Азийн улсуудын валютын ханш сул байсан нь ч мөн нөлөөллөө.

• Оффисын ажилтай боловсон хүчнүүдийн ажил эрхлэлтийн хувь тогтмол нэмэгдэж байгаа тул бүс нутгийн ажил эрхлэлтийн ерөнхий түвшинг эерэг төлөвтэй байна гэж үзэж Ази, Номхон далайн бүсийн ДНБ өсөлтийг энэ оны эцэст 3.9% хүрнэ гэж таамаглалаа өндөрсгөв.

• Хятад улсын эдийн засаг удааширсан нь бүсийн эдийн засгийн өсөлтийг бууруулах гол эрсдэл хэвээр байгаа. Тус улсын эдийн засгийн бүтэц тэнцвэргүйн дээр өрхийн итгэлийн индекс тодорхой шалтгааны улмаас унасан байна.

АЗИ, НОМХОЙН ДАЛАЙН УЛСУУД 2024 ОНЫ ДУНД ҮЕЭС ЭХЭЛЖ БОДЛОГЫН ХҮҮГЭЭ БУУРУУЛНА.

2024 оны дунд үеэс Ази, Номхон далайн бүс нутаг бодлогын хүүгээ бууруулж эхэлнэ. Учир нь 5-р сараас эхлээд тус бүсийн улс орнуудын ХҮИ-ээр тооцсон инфляцын түвшин буурахын зэрэгцээ АНУ ч бодлогын хүүгээ бууруулж эхлэх юм. Япон улсын хувьд, Японы Төв Банкны зүгээс бодлогын хүүгээ өсгөж магадгүй ч маш бага хувиар өсгөх тул энэ нь хөрөнгө оруулагчдын зээлийн эх үүсвэрийн өртөгт ихээр нөлөөлөхгүй. Харин БНХАУ-ын хувьд мөнгөний зөөлөн бодлогоо хадгалах төлөвтэй байна.

• АНУ-ын ХНС-с 3-р сард гаргасан таамаглалд энэ онд бодлогын хүүг 3 удаа бууруулах магадлалтай гэж байсан ч 6-р сард таамаглалаа өөрчлөн энэ онд бодлогын хүүг зөвхөн нэг удаа, 25 суурь нэгжээр (25bps) бууруулах төлөвтэй байна гэжээ. Эдийн засгийн сүүлийн үеийн мэдээ, мэдээлэлд үндэслээд ХНС бодлогын хүүгээ 9-р сараас эхэлж бууруулна гэж CBRE таамаглаж байна. Ази, Номхон далайн улсуудын (Японоос бусад) своп хүү оны эхний улиралд хэсэгхэн зуур өндөр өссөн хэдий ч өнгөрсөн жилийн түүхэн өндөр түвшнээс давалгүй буурсаар байна.

• 2024 оны эцсийн байдлаар Ази, Номхон далайн орнуудын (Хятадаас бусад) бодлогын хүү CBRE-ийн 1-р сард дэвшүүлсэн таамаглалаас өндөр түвшинд хүрэхээс гадна богино хугацаанд цар тахлын өмнөх түвшиндээ эргэж очих магадлал багатай байна. Түүнчлэн энэ жил Австралид бодлогын хүү буурахгүй төлөвтэйн дээр Өмнөд Солонгос, Энэтхэг, Шинэ Зеланд зэрэг улсуудын хувьд оны IV улиралд хүүгээ бууруулж эхлэх бололтой. Японд бодлогын хүү оны 3-р сард огцом өссөнөөс хойш тогтвортой байгаа бөгөөд он дуустал хүүнд өөрчлөлт оруулахгүй, оруулвал маш бага хэмжээний өөрчлөлт оруулах төлөвтэй байгаа.

СОНГУУЛИЙН ЖИЛТЭЙ ХОЛБООТОЙГООР ГЕОПОЛИТИКИЙН ХУРЦАДМАЛ БАЙДЛУУД ҮҮСНЭ

2024 онд хэд хэдэн улсад сонгуулийн жил тохиож байгаа бөгөөд үүнээс 11-р сард болох АНУ-ын ерөнхийлөгчийн сонгууль нь бүгдийн анхаарлын төвд байна. Ази, Номхон далайн бүс нутагт Өмнөд Солонгос, Энэтхэг, Индонези, Тайван зэрэг орнуудад мөн сонгуулийн жил болж байгаа юм. Мөн ирэх 12 сарын туршид Хятад-Тайвань болон АНУ-Хятад хоорондын харилцааг улс орнууд маш анхааралтай ажиглах төлөвтэй.

Дээр дурдсан сонгуулиуд зөрчил, таагүй хэрэг явдал үүсгэлгүйгээр тогтвортой засгийн газруудыг бүрдүүлж чадвал хөрөнгө оруулагчдын болоод компаниудын итгэлийн индекс, хүлээлт эерэгээр өсөх боломжтой.

• Ази, Номхон далайн орнуудын улс төрийн нөхцөл байдал тогтвортой байгаа бөгөөд 2024 оны эхний хагас жилд явагдсан томоохон сонгуулиуд ямар нэгэн таагүй үйл явдал үүсгэсэнгүй. Иймд хөрөнгө оруулагчдын итгэлийн индекст геополитикоос үүдэлтэй өөрчлөлт бараг орсонгүй харин бодлогын хүүгийн түвшин нь асуудлын гол бай болоод байна.

• Тайванийн шинэ засаг Хятад-Тайванийн харилцан тохиролцсон квотуудыг хэвийн хадгалах хүсэлтэй байгаагаа илэрхийлэв. Энэтхэгт Ерөнхий сайд Моди-гийн нам бүх нийтийн сонгуулиар олонхи болж чадаагүй ч Засгийн газрын гол албан тушаалтнуудыг хэвээр үлдээснээр тэрээр шинэчлэлийн хөтөлбөрөө мөрдөх зорилтдоо үнэнч байгааг харууллаа.

• 11-р сард болох АНУ-ын ерөнхийлөгчийн сонгуулийн үр дүнгээс хамаарч тус улсад татвар буурах, тарифф нэмэгдэх гэх мэт өөрчлөлтүүд гарч улмаар олон улсын хэмжээнд хүүгийн түвшин хөдөлгөөнд орж болзошгүй тул хөрөнгө оруулагчид тус сонгуулийн эргэн тойрон дахь мэдээ, мэдээлэлд ихээхэн анхаарал хандуулж байна.

• Бодлогын хүүг бууруулахгүй хойшлуулсаар байгаа мөн үл хөдлөхийн үнийн өөрчлөлт хүлээлтийн түвшинд очихгүй байгаа зэргээс үүдэж Хойд Америк, Европ бүсүүдийн нэгэн адилаар Ази, Номхон далайн орнуудад арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд чиглэсэн хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаа бүрэн сэргэж чадаагүй байна. Тиймээс CBRE энэ жилийн хөрөнгө оруулалтын хэмжээний өсөлтийг 0-3% хооронд байна гэж таамагласнаар хүлээлтээ бууруулж байна. Энэхүү өсөлтийн түвшинд хүрэх эсэх нь харин Япон улсын зах зээлд энэ оны хоёрдугаар хагаст хийгдэх худалдан авалтуудын хэмжээнээс ихээхэн хамаарна. Японы үл хөдлөхийн зах зээлд хөрөнгө оруулах гадаадын хөрөнгө оруулагчдын сонирхол 2023 оны сүүлээс хойш буурсаар байгаа бөгөөд тэд өгөөжийн түвшин илүү өндөртэй хэрэгслүүдэд хөрөнгө оруулахаар анхаарлаа хандуулах болсонтой холбоотой юм.

ҮХХ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН VALUE-ADD, CORE СТРАТЕГИУД МӨН БАНКНЫ БУС ЗЭЭЛ ГОЛЛОНО

Хөрөнгө оруулагчдын хувьд value-add төслүүдийг илүүд үзнэ. Ингэснээр хөрөнгө оруулалтын дотоод өгөөжийн хувь буюу IRR хамгийн өндөртэй байдаг. Түүний дараагаар хамгийн шалгарсан байршил дахь сайн төслүүд буюу core хөрөнгүүд рүү анхаарлаа хандуулна. Учир нь тэдгээр төслүүдийн мөнгөн урсгал тасалдалгүй, тогтвортой байж чадах юм. Түүнчлэн банкаас олгодог төслийн санхүүжилтийн нөхцөл, болон олдоц тааруухан байгаа учраас банкны зээл бус бусад эх үүсвэрийн зээлүүд илүү өргөн ашиглагдах төлөвтэй байна.

• Value-add хөрөнгө оруулалтын боломжууд хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татсан хэвээр байгаа ч шалгарсан байршил дахь сайн төслүүд буюу core хөрөнгүүдийн үнэ ихэнх зах зээлд дээд түвшиндээ хүрч байгаагаас харахад энэ төрлийн төслүүдэд чиглэсэн эрэлт 2024 оны хоёрдугаар хагаст илүү өндөр байх төлөвтэй байна.

• Хэдийгээр Европ, АНУ-тай харьцуулахад нийт зах зээлийн жинд харьцангуй бага хувь эзэлдэг боловч зээлийн эх үүсвэрээр хөрөнгө оруулалт хийх стратеги Ази, Номхон далайн орнуудад улам түгээмэл болж, өргөжих хандлагатай байна.

ТЭРГҮҮН ЗЭРГИЙН, БОНЗ СТАНДАРТТАЙ ОФФИСУУДЫН ЭРЭЛТ ИХЭСНЭ

Ажлын байрны оновчтой төлөвлөлт бүхий болон тогтвортой хөгжлийн шаардлагуудыг хангасан оффисуудын эрэлт удаашрахгүй бөгөөд чанартай руу хуйлрах  үзэгдэл энэ онд ч үргэлжлэхээр байна. Хотын төвд байршилтай, чанар хийцлэл сайтай, БОНЗ стандартуудыг мөрддөг оффисын төсөл рүү чиглэх түрээслэгчдийн сонирхол тасрахгүй.

• Ногоон төслүүдийг дэмжих эрэлт нэмэгдэж, тэдгээрт чиглэсэн  шилжилт хөдөлгөөн идэвжсэний улмаас түрээслүүлэгч эздүүд эсвэл түрээслэгч ноёлсон зах зээлүүдийн аль алинд нь 2024 оны эхний хагасын байдлаар тэргүүн зэргийн оффисуудын түрээсийн үнийн өсөлт энгийн А зэрэглэлийн түрээсийн үнийн өсөлтөөс давж гарлаа.

• Брисбэн, Сөүл тэргүүтэй ихэнх зах зээлийн түрээсийн үнэ 2024 оны эхний хагас жилд тогтвортой өссөн. 2024 оны хоёрдогч хагас жилд харин энэ өсөлт сулрах эсвэл зогсонги байдалд орох төлөвтэй байна. Хятад, Хонконг, Бангкок, Манила зэрэг хотуудад түрээсийн үнэ буурах магадлалтай байгаа нь оффисын хэтийдсэн нийлүүлэлтээ шингээж чадахгүй байгаатай холбоотой

• Ази, Номхон далайн орнуудад зээлийн хүү буурахгүй байсан нь дотоодын худалдан авагчдын эрэлтэд дарамт болж улмаар бүсийн томоохон зах зээлүүдэд худалдаа, үйлчилгээний байгууллагуудын борлуулалтын орлогын өсөлт удааширсан байдалтай 2024 оны эхний хагас жилийг дуусгалаа. Гэсэн хэдий ч Япон улс руу чиглэсэн гадаадын жуулчдын тоо эрчимжсэн нь бүсийн орлогод томоохон нөлөө үзүүлсэн байна.

• Эдийн засгийн төлөв байдал муу байгаатай холбоотойгоор Хятад болон Хонконгд хэрэглэгчдийн итгэл сулраад байгаа. Хонконгийн хувьд дотоодын хэрэглэгчид нь ойролцоо хөрш зах зээлүүд болох Хятад, Япон зэрэг улсууд руу явж худалдан авалт хийх болсноор хэрэглэгчдээ алдсаар байгаа төдийгүй үндсэн хэрэгцээнээс давсан буюу тансаг төрлийн бараа бүтээгдэхүүн, үйлчилгээний орлого буураад байгаа юм.

ТҮРЭЭСИЙН ҮНЭ ХАМГИЙН ДООД ТҮВШИНДЭЭ ХҮРЭЭД СЭРГЭНЭ

2024 онд Ази, Номхон далайн худалдааны ихэнх зах зээлд түрээсийн үнэ өсөх боловч  өсөлтийн хэмжээ нь бага байх хандлагатай байна. Өсөлт нь цөөн тооны, томоохон төслүүдээр ​​хязгаарлагдах бөгөөд түрээсийн эрэлт өндөр байхаас үүдэж шалгарсан байршилтай сайн төслүүдийн түрээсийн үнийн өсөлт зах зээлийн дундажаас илүү гарна.

• Түрээсийн үнийн сэргэлтийг шалгарсан байршил дахь тэргүүн зэргийн төслүүд голлон тодорхойлсон хэвээр байна.  Худалдаа эрхлэгчид талбай төлөвлөлтдөө илүү хянуур хандаж улмаар хоёрдогч салбар, байршил нээж ажлуулах нь багассан тул төв цэгээс бусад байршлуудад түрээсийн үнийн сэргэлт удаашралтай байна.

• Хо Ши Мин хот болон Ханойн бизнесийн төв цэгүүд дэх худалдаа үйлчилгээний талбайн түрээсийн үнийн өсөлт бүс нутагтаа хоёр дахь жилдээ дарааллан тэргүүлж байна.  Учир нь дээрх байршлуудад олон улсын томоохон брэндүүдийн шаардлагыг хангах талбайн олдоц хомс байдгаас одоо байгаа талбайнууд үнээ өндрөөр нэмэх боломжтой байгаатай холбоотой.

• Түрээсийн эрэлт удаашралтай байгаа нь Хятадын хотуудын түрээсийн зах зээлийг нийтээр нь хойш татаж байна. Улмаар түрээслүүлэгч эздүүд түрээслэгч татахын тулд үнээ бууруулах, илүү сонирхолтой хөнгөлөлт, урамшуулал санал болгох зэрэг аргуудыг хэрэглэхэд хүрээд байна.

ЭРЭЛТ ХЭВИЙН ҮРГЭЛЖИЛНЭ.

Логистикийн агуулах түрээслэгч нарын хувьд бизнесээ тэлэх хандлага 2024 онд улам л буурах төлөвтэй. Зардлын дийлэнх хувийг эзэлдэг түрээсийн үнэ өсөлттэйн дээр эдийн засгийн нөхцөл байдал сайнгүй байгаа энэ үед бизнес эрхлэгчид өөрсдийн ашигт ажиллагааг хадгалахын тулд үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой төлөвлөлт, хөрөнгө оруулалтын зардлуудад хянамгай хандах болно. Иймд тэд шинээр түрээсийн гэрээ байгуулахаас илүү одоогийн гэрээгээ сунгах сонголтуудыг түлхүү баримтална.

• Логистикийн эрэлт 2024 оны эхний хагаст хүлээлтээс хурдан сэргэсэн. Хэдийгээр түрээсийн талбайн олдоц сайжирсан ч, түрээслэгчид түрээсийн өндөр үнэ болон тохижуулалтын зардлын улмаас нүүх шийдвэр гаргахаас илүүтэйгээр түрээсийн хугацаагаа сунгахыг илүүд үзсээр байна. Талбайгаа томруулах эрэлтийг харин ихэвчлэн бага хэмжээний талбай сонирхох түрээчлэгч нар давамгайлж байна.

• 2024 оны эхний хагаст логистикийн бизнес эрхлэгч болон цахим худалдааны салбарынхны эрэлт буурснаар агуулах түрээсийн үйл ажиллагаа саарсан боловч үйлдвэрлэлтэй холбоотой аж үйлдвэрийн талбай түрээслэгчдийн үйл ажиллагаа эрчимжсэн.

• CBRE-ийн урьдчилан таамаглаж буйгаар түрээслүүлэгч эздүүд илүү уян хатан нөхцөл тавьснаар 2024 оны оны сүүлийн хагаст логистикийн зориулалттай талбайн түрээсийн үйл ажиллагаа бага зэрэг сайжирна гэж үзэж байгаа хэдий ч оны нийт дүнгээрээ түрээслүүлсэн талбайн хэмжээ нь 2023 оныхоос бага байх төлөвтэй байна.

СУЛ ТАЛБАЙ ӨСӨХ ТУСАМ ТҮРЭЭСИЙН ҮНЭ БУУРНА.

Өргөн хүрээг хамарсан томоохон бүтээн байгуулалтууд хийгдэж байгаан дээр дамжуулан түрээслүүлэх боломжууд ихэссэнээс үзэхэд энэ жил сул талбайн хувь үргэлжлэн нэмэгдэнэ гэж таамаглаж байна. Томоохон шинэ бүтээн байгуулалтын төслүүд нь ихэвчлэн хотын захаар төвлөрч байгаа нь түрээсийн эрэлтэд жигд бус дарамт үүсгэх хандлагатай байна. Тиймээс түрээслүүлэгч эздүүд түрээслэгч татахын тулд хөнгөлөлт, урамшууллыг санал болгож эхэлсэнээр бодит түрээсийн өсөлтийг бууруулахад хүргэж байна.

• Бүс нутгийн логистикийн түрээсийн зах зээл түрээслэгчдэд таатай байдал руу аажмаар шилжиж байна. Түрээсийн үнийн өсөлтийн гүйцэтгэлээс харахад тус сектор улам эрс тэрс, хуваагдмал (bifurcated) болж буй буюу зөвхөн цөөн тооны, шалгарсан байршлуудад л өсөлт гарсан.

• Бүс нутгийн түрээсийн үнийн бодит өсөлт хүлээлтээс хурдтай буурсан бөгөөд түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөх хугацаа санал болгох, хөрөнгө оруулалтын зардалд татаас өгөх зэрэг урамшууллууд илүү түгээмэл болж байна. Түрээслэгчдийг татах өрсөлдөөн ширүүсэхийн хэрээр урамшууллууд цаашид ч нэмэгдэх төлөвтэй байгаа тул CBRE 2024 оны логистикийн түрээсийн үнийн өсөлтийн төлөвийг буурууллаа.

АГААРЫН ТЭЭВРИЙН ХҮЧИН ЧАДАЛ СЭРГЭХГҮЙ УДНА.

Ази, Номхон далайн ихэнх агаарын тээврийн компаниудын зорчигчдын ачааллын коэффициент 2019 оны түвшингээс өссөн хэдий ч ажиллах хүч болон онгоцны дутагдлаас шалтгаалан хүчин чадал нь бүрэн сэргээгүй хэвээр байна. Гэсэн хэдий ч, CBRE-ийн таамаглалаар олон улсын аялал жуулчлалын хэвийн байдал 2024 оны сүүлээр 2019 оны түвшинд эргэн хүрэх төлөвтэй байна.

• Ажиллах хүчний дутагдал болон онгоцны хомсдолтой холбоотой асуудлууд үргэлжилсээр байгаа хэдий ч, Ази Номхон далайн орнуудын агаарын тээврийн хэвийн үйл ажиллагаа 2024 онд мэдэгдэхүйц өссөн. Олон улсын агаарын тээврийн холбоо (IATA) – оос 2024 оны 6 сард мэдээлснээр нийт зорчигчдын тоог 2024 онд өмнөх жилийнхээс 17.4%-иар, 2025 онд 12.1%- аар нэмэгдэнэ гэж таамаглаж байна. Одоогийн байдлаар дэлхийн нийт агаарын тээврийн компаниуд дотроо  Ази, Номхон далайн орнууд нь хамгийн эрэлттэй зах зээл болж, энэ жилийн нийт зорчигчдийн ойролцоогоор 34%-ийг бүрдүүлж байна. 2043 онд IATA-ийн таамаглалаар дээрх хувь 46%-иас илүү гарч нэмэгдэнэ гэжээ.

ДҮҮРГЭЛТ САЙЖИРСНААР БОЛОМЖИТ ӨРӨӨНД НООГДОХ ОРЛОГО ӨСНӨ

Нэг өрөөнд ногдох өдрийн дундаж орлого (ADR) ихэнх зах зээлд ерөнхийдөө тогтворжих төлөвтэй байгаа ч, сайн менежменттэй зочид буудлууд дахь дүүргэлтийн хувийн өсөлт нь орлогын дүнг тодорхойлох төлөвтэй байна. Аялал жуулчлалын энэхүү өсөлтийг ухаалгаар удирдаж, уян хатан байж чадсан тоглогчид - үүнд Япон, Өмнөд Солонгос зэрэг Хойд Азийн зах зээлүүд - гол ашиг хүртэгчид байх төлөвтэй байна.

• Мальдивын арлуудыг эс тооцвол, бүс нутгийн бүх зах зээлийн 2024 оны 6-р сарын байдлаарх боломжит өрөөнд ноогдох орлого (RevPAR)-ын үзүүлэлт өсөлттэй гарсан. Бүс нутгийн хэмжээнд нэг өрөөнд ногдох өдрийн дундаж орлого (ADR) харьцангуй тогтвортой байгаа тул  боломжит өрөөнд ноогдох орлого (RevPAR)-ын нэмгэдсэн шалтгаан нь 2024 онд дундаж дүүргэлтийн түвшин 80 суурь нэгжээр (80 bps) өссөнтэй холбоотой юм. Гэвч энэ  нь 2019 онтой харьцуулахад ~370 суурь нэгжээр (370 bps) доогуур байгаа тул үүнээс ч илүү өсөх бололцоо байгаа гэдгийг харуулж байна.